不動産投資の落とし穴とは？その①

「表面利回りではなく、実質利回りをちゃんと計算する」

投資をした事がある方もそうでない方もご存じの方が多いと思いますが、
利回りには2種類の利回りが存在します。1つは表面利回り、もう1つは実質利回りです。

表面利回りとは、「年間収入÷物件価格×100」で計算されるものです。

一見、問題がないように思われますが、忘れてはいけないのが、修繕費や管理費などのランニングコスト。表面利回りだけではこうした諸経費を加味していないので、表面利回りのパーセンテージだけを鵜呑みにすると、思ったよりも収益が上がらなかったという危険性もあるのです。

よりリアリティのある利回りとしては、諸経費を差し引いた「実質利回り」があり、「（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100」で計算されます。

ランニングコストがいくらかかるのかということは実際に運用しながら総合的に考えないとわからない部分もありますが、物件の購入時には年間収入だけではなく、同時に支出面へ配慮することも重要だということは言えそうですね。

ランニングコストとしては、主に以下のようなものがあります。

この中でも特に負担が大きく、予測が難しいのが「修繕費」です。そのため、具体的に収益率を上げる方法を考えると、ズバリ「新築・築浅マンションを狙う」というのがキーになってきます。なぜなら、古い・中古マンションの場合、修繕費などのランニングコストの負担が大きくなるからです。

一見、購入金額が低い中古マンションのほうが利回りは高いように思えますが、それはあくまで表面利回り。諸経費を差し引いて計算すると、実質利回りでは中古物件よりも新築・築浅物件のほうが高くなる可能性があるため、しっかりと冷静に見極めるようにしましょう。